L’achat d’une propriété apporte un lot de questionnement. En effet, que votre projet soit l’achat d’une maison neuve ou d’une maison existante, il y a plusieurs éléments à prendre en considération. Nous tenterons de mettre un peu d’ordre dans les garanties et les vices-cachés. Voici donc les essentiels à savoir lors de l’achat d’une propriété :

Maison neuve – Garantie des maisons neuves (GCR)

Il est d’abord important de savoir que depuis le 1er janvier 2015, seuls les bâtiments entièrement neufs sont couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est important de s’assurer que votre entrepreneur est accrédité en vous référant à la liste disponible sur le site de la GCR pour vous assurer d’être couvert. Il est possible que l’institution financière détentrice du prêt hypothécaire vous demande la preuve de garantie et l’accréditation de l’entrepreneur.

Plusieurs types de propriétés sont couvertes par la garantie :

• Une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée.
• Un bâtiment multifamilial détenu en copropriété divise comptant quatre parties privatives superposées ou moins.
• Un bâtiment multifamilial de deux à cinq logements non détenus en copropriété divise (intergénérationnel, duplex, triplex, etc.).

Il y a toutefois des exceptions à la garantie :

• la transformation de bâtiments ;
• la rénovation de bâtiments tels un agrandissement, une construction sur des fondations existantes et l’ajout d’un garage non adjacent à la propriété ;
• les bâtiments de copropriété qui comprennent plus de quatre unités superposées ;
• l’autoconstruction, si la maison a été construite sans l’aide d’un entrepreneur général*

*Ainsi, un autoconstructeur qui organise et coordonne lui-même un projet de construction de bâtiment résidentiel neuf, en exécutant seuls les travaux ou en les faisant exécuter par des entrepreneurs spécialisés, ne peut bénéficier du plan de garantie. Toutefois, la situation est différente si l’autoconstructeur retient les services d’un entrepreneur pour organiser ou coordonner, en tout ou en partie, les travaux. Dans un tel cas, l’entrepreneur sera considéré comme agissant à titre d’entrepreneur général. Il est de votre responsabilité de vérifier qu’il soit accrédité.

À la fin des travaux, une inspection est requise, quel que soit le type de bâtiment que vous achetez, s’il est visé par la garantie, une inspection avant la réception est requise selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Fonctionnement de la garantie

Vous êtes couverts en 2 volets, avant la réception de votre propriété et après la réception de votre propriété.

Avant la réception de votre propriété, vous être éligible au :

• Remboursement des acomptes pour une somme maximale de 50 000 $.
• Parachèvement des travaux pour une somme maximale de 300 000 $ pour une maison unifamiliale et de 200 000 $ par unité de condo.
• Remboursement des frais de relogement, de déménagement et d’entreposage liés au retard de livraison, pour une somme maximale de 6 000 $

Après la réception de votre propriété :

• 1 an suivant la réception du bâtiment, sur la réparation de malfaçons existantes et non apparentes à la réception.
  • Tout travail mal fait ou mal exécuté, compte tenu des normes qui lui sont applicables
• 3 ans suivant la réception du bâtiment, sur la réparation de vices cachés.
  • Un défaut de construction grave, non apparent, qui est antérieur à la réception de votre maison inconnue lors de la réception.
• 5 ans suivant la fin des travaux, sur la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol.
  • Un défaut grave, apparent ou non au moment de l’acquisition de votre maison, affectant la solidité du bâtiment ou entraînant des inconvénients sérieux.

Comment faire pour réclamer ?

Il est essentiel de se référer à la procédure de réclamation de la GCR lors de problème avec votre propriété. La garantie peut être invalidée en cas de non-respect de la procédure de réclamation. Comme la GCR privilégie la bonne entente entre les parties, vous devez communiquer avec l’entrepreneur avant de faire une demande officielle à la GCR. Par contre, VOUS DEVEZ envoyer une copie de votre communication à la GCR pour les aviser de vos démarches :

• Dénoncer la situation par écrit à l’entrepreneur en remplissant le Formulaire de dénonciation.
• Transmettre à l’entrepreneur le formulaire rempli par courrier recommandé ou par courriel.
• Envoyer une copie conforme du formulaire à GCR.

Advenant que la situation ne se règle pas avec l’entrepreneur, vous avez 15 jours suivant l’envoi de votre dénonciation pour faire votre demande officielle auprès de la GCR.

1. Transmettre à GCR le Formulaire de réclamation rempli, accompagné des documents requis. Ce formulaire vous est envoyé par GCR dans les 15 jours suivant la réception de la copie de votre Formulaire de dénonciation.
2. Envoyer un dépôt de 114,98 $ (100 $ plus taxes) pour l’ouverture du dossier. Ce dépôt vous sera remboursé si la décision rendue par GCR vous est favorable en tout ou en partie, ou qu’une entente intervient entre vous et votre entrepreneur.

Une fois le dossier de réclamation ouvert, l’entrepreneur possède un dernier délai de 15 jours où il doit informer GCR des mesures qu’il entend prendre pour régler les problématiques dénoncées. Le rôle du conciliateur est d’amener l’entrepreneur à intervenir. Par la suite, une procédure en sept (7) étapes s’applique :

1. Visite d’inspection du conciliateur de GCR.
2. Transmission de la décision du conciliateur au bénéficiaire et à l’entrepreneur.
3. Entente entre le bénéficiaire et l’entrepreneur sur un échéancier de réalisation des travaux correctifs.
4. Exécution des travaux de correction par l’entrepreneur, selon les délais mentionnés dans la décision du conciliateur.
5. Confirmation par l’entrepreneur que les travaux sont complétés, avec la possibilité ou l’obligation de joindre des photos ou des preuves.
6. Appréciation des travaux par le bénéficiaire.
7. Acceptation ou refus des travaux par le conciliateur.

Il est donc essentiel de choisir un entrepreneur accrédité et de faire la visite d’inspection pour assurer la conformité des travaux. En cas de problèmes, gardez en tête de toujours aviser la GCR et de les garder dans la boucle lors de vos échanges avec votre entrepreneur pour éviter de perdre votre garantie.

Propriété existante

Qu’est-ce qu’un vice-caché ? Voici quelques précisions selon educaloi.qc.ca :

Un vice est « caché » s’il :

• n’est pas apparent et qu’un simple examen ne permet pas de le découvrir; et
• est inconnu de l’acheteur; et
• existait au moment de l’achat.

Le vendeur est responsable du vice caché même s’il ignorait son existence au moment de la vente.

Dans le cas d’un vice apparent, généralement, le vendeur n’est pas responsable des vices qui sont apparents. Les vices apparents sont visibles et ressortent lors d’un simple examen, c’est-à-dire sans que l’avis d’un expert soit nécessaire. Cet examen peut être fait par l’acheteur au moment de la visite de l’immeuble et il doit être sérieux, attentif et prudent.

En conséquence, le vendeur ne sera pas responsable des vices:

• apparents;
• dont il vous a parlé;
• dont vous connaissiez ou aviez constaté l’existence au moment de l’achat.

Il est donc important de prendre connaissance et de bien comprendre la déclaration du vendeur. L’inspection du bâtiment permet aussi de faire ressortir certains points qui auraient pu passer sous le radar du propriétaire. Il vous permettra de valider des points importants tels que, des modifications artisanales, des affaissements de structure ou de toiture, de dommage par l’eau, d’insectes ou de rongeurs, des fissures dans la fondation, dans la maçonnerie ou dans le gypse ainsi que la solidité de la structure. Advenant la présence de vices-cachés, educaloi.qc.ca présente les recours de l’acheteur :

La garantie contre les vices cachés permet notamment à l’acheteur d’obtenir, selon la situation:

• une diminution du prix de l’immeuble;
• le remboursement des rénovations qui ont été faites ou seront nécessaires pour réparer le vice;
• un remboursement pour les dommages subis dans certaines circonstances;
• la résolution de la vente pour remettre l’immeuble au vendeur et se faire rembourser le prix qu’il a payé pour l’acheter.

Acheter à ses risques et périls

Lorsque vous achetez un immeuble « à vos risques et périls », cela signifie que vous achetez l’immeuble dans l’état où il se trouve, avec ou sans vice. Cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que vous n’avez pas de protection contre un vice caché. Vous achetez l’immeuble… et ses défauts!

L’information fournie est pour référence seulement. Il ne s’agit pas d’un avis ou d’un conseil juridique. En cas de doute contactez un avocat spécialisé en vice de construction et caché,